Nos meses que se seguiram à abertura do shopping paulistano Cidade Jardim, em maio de 2008, o até então discreto José Auriemo Neto, de 32 anos, tornou-se uma celebridade empresarial. A abertura do empreendimento, planejado e erguido por sua incorporadora, a JHSF, atraiu 50 000 pessoas no dia da inauguração. Zeco, como é mais conhecido, tornou-se figura obrigatória em inaugurações de grifes famosas, colunas sociais e revistas de celebridades. Mais que isso, transformou-se numa espécie de golden boy da construção. Além de ter criado o primeiro grande shopping de luxo do Brasil, Zeco lançou no país um novo conceito de lugar para morar, onde se pode também trabalhar e fazer compras -- dentro da cidade, longe de engarrafamentos e cercado de vizinhos com, pelo menos, 2 milhões de reais para investir num imóvel. O sucesso do Cidade Jardim fez com que a JHSF faturasse no primeiro semestre de 2008 mais de 411 milhões de reais -- quase 30% mais do que em todo o ano de 2007. O resultado chamou a atenção para uma longa lista de projetos da incorporadora, que incluía dois hotéis, cinco shoppings, 44 edifícios e algumas centenas de casas em dez empreendimentos espalhados por São Paulo, Pará, Amazonas, Bahia e Uruguai. Nesse período, as ações da JHSF na Bovespa subiram mais de 41% -- a segunda maior valorização do setor.
O sucesso do Cidade Jardim contrasta com o emaranhado de problemas que nos últimos tempos se formou ao redor de Zeco Auriemo. Como todas as empresas do setor, a JHSF sofreu com o medo gerado pela crise financeira global. No último trimestre de 2008, as receitas caíram 16% em relação ao mesmo período do ano anterior e o prejuízo chegou a 16 milhões de reais. No primeiro semestre deste ano, a empresa registrou um pequeno lucro de 6 milhões de reais -- 95% menor do que no mesmo período do ano passado. Os números mostram que a turbulência bateu mais pesado nos resultados da JHSF do que nos de seus concorrentes. Nos seis primeiros meses deste ano, a Rossi, por exemplo, teve lucro líquido de 79,8 milhões -- 19% mais do que em 2008. O mesmo aconteceu com a Cyrela, cujos lucros cresceram 60% no primeiro semestre de 2009, em comparação ao mesmo período do ano anterior.
A recuperação das concorrentes se deve aos investimentos em produtos para a baixa renda. O lançamento do programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida, que prevê o financiamento de 1 milhão de imóveis populares, renovou o fôlego de construtoras e incorporadoras. Na Rossi, os imóveis populares, que eram 29% dos lançamentos em 2008, neste ano representam 52% -- proporção semelhante à da Cyrela. Zeco até tentou seguir o mesmo caminho dos concorrentes. Em maio de 2008, adquiriu uma companhia especializada em imóveis populares -- a Developer, incorporadora com um banco de terrenos no Norte e no Nordeste do país. Mas o plano de lançar 11 empreendimentos em quatro anos não saiu do papel. Segundo ele, o mundo da baixa renda se revelou bem mais complexo do que parecia. "Esse mercado se tornou muito competitivo. É preciso ter um controle estrito de custos e saber até preço de prego. Não tínhamos essa eficiência de produção."
Leo FeltranShopping Cidade Jardim, em são Paulo: até hoje a melhor tacada da JHSF
Inexperiente para atuar na baixa renda, a JHSF ficou refém dos empreendimentos de alto padrão -- um mercado que ainda não se recuperou plenamente do período de medo na economia. No Fazenda Boa Vista, condomínio lançado há três anos com terrenos que custam até 20 milhões de reais, apenas 20% da área total foi oferecida e, destes, pouco mais da metade foi vendida. Instalações como campos de golfe, centro equestre, piscinas e quadras de tênis estão sendo finalizadas só agora. A inauguração de um hotel Fasano no local, prevista inicialmente para acontecer neste ano, foi adiada para 2010. O Horto Bela Vista, um condomínio com cinco torres de apartamentos localizado em Salvador, até agora mal se pagou. Lançado em setembro do ano passado, com uma campanha publicitária estrelada por atores globais, como Mariana Ximenes e Marcos Palmeira, o empreendimento teve 60% dos imóveis vendidos -- o que até o momento, porém, foi suficiente apenas para bancar os elevados custos de construção. A primeira empreitada internacional de Auriemo, o condomínio Las Piedras, no badalado balneário de Punta del Este, no Uruguai, somou-se ao rol de questões com as quais Zeco e sua equipe têm de lidar. Lançado em dezembro de 2008, o projeto previa a construção de 200 casas de luxo -- até agora apenas dez foram vendidas. Por causa disso, as obras do Fasano que seria erguido no empreendimento caminham lentamente e a inauguração deve acontecer no final de 2010.
A sucessão de atrasos e a queda nas receitas -- até hoje, o Cidade Jardim é o único empreendimento a dar lucro -- afastaram os investidores. As ações da JHSF valem hoje a metade do que valiam na época da abertura de capital, em 2007. "Nesse modelo, em que existem muitos projetos de grande porte sendo erguidos simultaneamente, qualquer atraso prejudica muito o resultado da empresa", diz Ana Barros, analista de setor imobiliário da consultoria Lafis. A menos que o investidor volte a ter boa vontade com a companhia, qualquer iniciativa de captação de recursos na bolsa torna-se um novo risco. "Essa não é uma boa hora para uma nova oferta. É melhor esperar a recuperação das ações", diz o presidente de uma empresa concorrente.
Para Zeco Auriemo, o conjunto de problemas é passageiro. "Esse prejuízo já estava previsto", diz ele. Na prática, porém, o dono da JHSF acusou o golpe e começou a agir. Em dezembro, demitiu 79 dos 632 funcionários e, meses depois, colocou alguns ativos à venda. O primeiro foi o shopping Metrô Santa Cruz, em São Paulo, vendido em agosto para a gestora de shoppings BRMalls por 188 milhões de reais. A incorporadora Developer, adquirida por estimados 20 milhões de reais, foi desmontada e transformada num banco de terrenos para liquidação. O shopping Tucuruvi, na zona norte da capital paulista, também está à venda -- até agora não apareceram candidatos a assumir a obra, que está em fase inicial. No mercado, comenta-se que a JHSF se prepara para lançar, nos próximos meses, um fundo de renda fixa em conjunto com a corretora Hedging Griffo. O fundo será lastreado em imóveis comerciais da própria incorporadora, entre eles o edifício Metropolitan, no Itaim Bibi, onde estão os escritórios de alguns dos principais bancos e empresas do país. O fundo deverá movimentar cerca de 200 milhões de reais. Auriemo admite que o próximo cartucho a ser queimado pode ser sua participação de 66% na rede Fasano (a lógica da iniciativa era construir hotéis dentro dos condomínios de luxo para atrair hóspedes que pudessem se tornar também compradores). "Esses ativos são nosso colchão de proteção", diz Auriemo. "No ano que vem os resultados vão melhorar."
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